רכישת דירה מקבלן

– משרד עורכי דין אדר בן גיגי –

 רכישת דירה מקבלן

נשמע גדול, מורכב ובעיקר מסוכן?! בהחלט כן אם לא פועלים במיומנות ובמקצועיות הנדרשת בבדיקת חוזה המכר

כאמור, אני סמוכה ובטוחה שאינכם מעוניינים להיקלע לסיטואציה דומה כדוגמא לעיל ומשפט כמו "לי זה לא יקרה" מאבד כאן משמעות.

רוכשים! כדי להימנע מתחבולות, מעשי מרמה דומים ולהגן על זכויותיכם מול הקבלן שלעיתים גם נקלע לקשיים כלכליים ולא בהכרח עשה זאת בזדון עליכם לנקוט מספר אמצעי זהירות, זאת אפרט "על קצה המזלג" במאמר זה.

בראש בראשונה יש לבדוק את רישיון הקבלן והאם הינו בתוקף (ניתן מידי שנה), רישיון זה כולל בתוכו את התחומים בהם רשאי הקבלן לעסוק, הסיווג הכספי והיקף העבודות אותו רשאי קבלן לבצע. יתרה מזאת, ראוי ואף מומלץ "לחקור" בדבר פרויקטים קודמים, רמת הגימור ורצינות הקבלן מול הלקוחות.

כאשר מגיע אדם ומציג ייפוי כח בלתי חוזר, המסמיך אותו לבצע עסקה בשם בעל הנכס, מוטב אם תיצרו קשר עם הבעלים של הנכס או עם עורך הדין שאימת את החתימה ולוודא כי אכן ניתן יפוי כח לאותו אדם לפעול בשם הבעלים ולמכור את הנכס הנידון.

פעמים רבות שמעתם כי קיימים זייפנים מצוינים בתחום המזייפים תעודות זהות, שיקים וכן, גם יפוי כח.

שנית, מה הזכאות של הקבלן על הקרקע?! האם בעלים? או שיש לו זכות חכירה ארוכת טווח(מסמכי בעלות על הקרקע מצד חברת הבניה או הקבלן) כמו כן, שאין על הקרקע שעבודים, הערות אזהרה וכיוצ"ב.

כמו כן ,לוודא כי לחברה הקבלנית או הקבלן יש היתר בניה חוקי מטעם העיריה או הרשות המקומית לפרויקט ובהתאם לתוכנית המוצגת לקונה במידה וטרם ניתן היתר בנייה, יש לבחון אם התכנון המדובר תואם התוכניות החלות במקרקעין (אותם ניתן לראות גם באתר רשות מקרקעי ישראל ובאתר הרשות המקומית) יש לתחם את המועד לקבלת היתר המאפשר השלמת הבינוי, שלאחריו לקונה תהיה זכות לבטל את ההסכם ללא קנס כלשהו, במידה וזה לא יתקבל.

ודאו כי הקבלן מבוטח בחברה מוכרת על מנת להבטיח את השקעתכם הכספית במצבי סיכון.

על עורך הדין המטפל בקונה לדרוש מהקבלן את כלל אישורי המיסים ו-"טופס 50" (טופס המעיד כי הקבלן ממוסה במס הכנסה ולא במיסוי מקרקעין) ולוודאי כי אין חוב לקבלן על הקרקע שכן עד להסדרת אותו החוב לא יהא ניתן להעביר זכויות. בנוסף, יש לציין בהסכם כי הקונה לא יידרש לשלם כל תשלום, מס או אגרה החלים על הקבלן, ועל הקבלן לבדו לשאת בכל תשלומים המיסים, כולל כל הוצאות הפיתוח הסביבתי הנדרש לצורך קבלת היתר הבנייה והיטל ההשבחה.

אישור החרגה: אישור זה יידרש על-ידי הבנק המלווה מטעםהקונה, לצורך קבלת הלוואת משכנתא ומימון חלק מקניית הדירה על-ידו. יש לקבוע מועד לקבלת האישור על-ידי הקבלן ועל חשבונו. אישור זה נדרש במקרים רבים כאשר כל הקרקע עליה ייבנה הפרויקט משועבדת לטובת בנק מלווה מטעם הקבלן, ועל כן יש לבקש אישור מהבנק המלווה של הקבלן כי עם קבלת מלוא כספי התמורה, יחריג את חלקו של הקונה מהחלק המשועבד.

מיום 1.1.15 לאחר התיקון בחוק מוגבל שכר טרחת עו"ד ברכישת דירה מקבלן ל-5,000 ₪ ומע"מ (זולת דירות יוקרה שמעל 4.6 מיליון ₪). יש לבחון שלא מתווספים תוספות נוספות בדמות דמי רישום, דמי פתיחת תיק וכיו"ב הוראות כיד הדמיון שכל מטרתן לעקוף את הוראות החוק.

ודאו כי הקבלן פועל לפי הוראות חוק המכר הבטחת השקעות לרוכשי דירות ומעניק לכם את אחת הבטוחות המנויות בחוק

בעקבות התיקון, חובת המוכר להמציא לקונה בטוחה הינה עם תשלום של 7% בלבד מתמורת הדירה. הבטוחה אותה נדרש המוכר להמציא לקונה הינה לפחות אחת מהבטוחות המפורטות בסעיף 2 לחוק, כפירוטן להלן:

א. מסירת ערבות בנקאית לקונה;

ב. ביטוח אצל מבטח כך שהקונה מצוין כמוטב בפוליסת הביטוח ודמי הביטוח שולמו מראש;

ג. שעבוד הדירה הנמכרת או חלק יחסי מהקרקע עליה נבנית הדירה במשכנתא ראשונה לטובת הקונה או לטובת חברת נאמנות;

ד. רישום הערת אזהרה על מכירת הדירה, לגבי הדירה או לגבי חלק יחסי של הקרקע עליה נבנית הדירה, ובלבד שלא נרשם שעבוד, עיקול או זכות צד שלישי שיש להם עדיפות על הערת האזהרה;

ה. העברת זכות הבעלות או זכות אחרת בדירה או בחלק יחסי מהקרקע עליה נבנית הדירה, ע"ש הקונה, כאשר הדירה או הקרקע נקיים משעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי.

יצוין כי קיימת חובה מוחלטת על הקבלן להמציא לקונה את אחת מהבטוחות הללו, גם אם נכתב אחרת בהסכם המכר.

הסכם המכר של דירת הקבלן על פי רוב, הינו הסכם מוטה במיוחד לטובת הקבלן, שלא לומר מקפח, וככלל לא יספק את ההגנות הנדרשות לרוכש הדירה. יחד עם זאת ההסכם והנספחים לו אינם יכולים להתנות על הוראות חוק המכר (דירות) תשל"ג-1973, חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה-1974, וצו מכר דירות (טופס של מפרט) התשל"ד 1974.

בהינתן העובדה, שלמרבה הצער, הסכמי מכר רבים לוקים כיום בסעיפים אשר גובלים בחוסר חוקיות, כאשר הם מתנים על החוק, למרות האיסור להתנות עליו, ובכלל זה סעיפים מהותיים דוגמת מועדי מסירת הנכס, איחורים, פיצויים בגין איחור ואחריות הקבלן המבצע, נדמה, שנדרשת עין בוחנת מקצועית מטעם הרוכש.

עורכת דין אדר בן גיגי

לקבלת תשובות לשאלות מלאו את הפרטים ונחזור בהקדם, משרדנו נמצא בעפולה