רישום בתים משותפים

– משרד עורכי דין בעפולה אדר בן גיגי –

רישום בתים משותפים

רישום בתים משותפים בפנקס הבתים המשותפים מאפשר זיהוי ייחודי של כל אחת מהדירות ושיוך השטחים המשותפים לכל בעלי דירה. הרישום מקדם ודאות ומקל על ביצוע עסקאות מכר של הדירות בעתיד. מעבר לרישום בתים שאינם רשומים בפנקס, אנו נתקלים גם במקרים בהם יש לתקן טעויות ברישום הבית ואף לבטל רישום קודם ולרשום את הבית מחדש, ולעדכן רישום לאחר ביצוע שינויים ותוספות בניה.

לרישום בית משותף יתרונות רבים, כאמור. יש לבצע את הרישום בעזרת אנשי מקצוע הבקיאים בתחום, אשר יוודאו כי הבקשה הוכנה והוגשה בהתאם לדרישות הנוקשות וכי התשריט נערך בהתאם למצב בפועל וללא טעויות. יש לכך חשיבות רבה בהמשך הדרך, הן בקשר ליחסים בין הדיירים והן במסגרת הצעדים שנרצה לנקוט בקשר לדירות בעתיד.

בית משותף נרשם בפנקס הבתים המשותפים במקרים בהם יש לפחות שתי דירות בבנין. המשמעות של רישום בית כבית משותף, היא ביצוע חלוקת השטח הכולל לתתי חלקות, כך שניתן יהיה לזהות את שטח הדירה של בעלי הדירות. כל חלק בחלקה מקבל מספר זיהוי נוסף שהוא תת החלקה. בנוסף, בעת הרישום בפנקס הבתים המשותפים מתבצעת חלוקה יחסית של ההצמדות הקיימות בנכס, לדוגמה: חניות, חדר מדרגות, חצר, כך שקיימת ודאות מלאה לגבי זיהוי הנכס ושיוך החלק היחסי מהשטחים המשותפים לכל אחד מבעלי הדירות.

 למצב זה יתרונות רבים, לדוגמה, בעת ביצוע עסקאות מכר של הדירות, ומומלץ לרשום בתים שטרם נרשמו כבתים משותפים, ולוודא כי הרישום אכן תואם את המצב בפועל בבתים שכבר רשומים, ובמידת הצורך אף לפעול לתקון הרישום.

באילו מקרים נדרש רישום בית כבית משותף?

בניינים ישנים שטרם נרשמו כבית משותף – המקרה הנפוץ בו בעלי הדירות רשומים כולם בנסח הטאבו מבלי לשייך שטח מסוים לבעל דירה מסוימת ומבלי לחלק את השטחים המשותפים . במצב זה בו לא התבצעה פרצלציה, כל בעלי הדירות הם בעלים של כל הנכס והחלוקה ביניהם אינה מקבלת ביטוי ברישום. על אף שאין מניעה להעביר את הזכויות על-שם קונים, הקושי בזיהוי הנכס מקשה מאד הן על קבלת משכנתא והן על ביצוע עסקאות ורישומן.

בניינים הרשומים על-שם חברה קבלנית או שמטעמים שונים רשומים על-שם חברה בע"מ -במקרים מסויימים העדיפו לרשום את הבנין על-שם חברה בע"מ או שהחברה הקבלנית שהתחייבה לבצע את הרישום לא עשתה זאת. בחלק ממקרים אלו, בעלי זכות חכירה, יוכלו להרשם כבעלי הדירה.

טעות ברישום הקיים – ישנם מקרים לא מעטים בהם התשריט אינו משקף את המצב בפועל, למשל, רישום הדירות שלא בסדר הנכון או החלפה בין קומות שלמות. במצב דברים זה, ידרש תיקון הרישום ובמקרים מסוימים אף ביטול צו הרישום והגשת בקשה חדשה, וזאת בטרם נקיטת כל פעולה נוספת בקשר לדירות.

שינויים בדירות והוספת בניה – בכל מקרה של תוספות בניה או שינויים, יש לבקש את תיקונו של צו רישום הבית המשותף באמצעות תשריט מעודכן.

כיצד מתנהל הליך הרישום?

הרישום מתנהל מול לשכת המפקח על רישום הבתים המשותפים בלשכת רישום המקרקעין (בטאבו). המפקח יבחן את הבקשה, ובמידה שמלוא הדרישות מתקיימות, יחתום על צו רישום הבית כבית משותף. את הבקשה לרישום בית משותף יש להגיש במספר עותקים ואליה יצורפו:

נסח טאבו – נסח עדכני ומאומת מלשכת רישום המקרקעין.

טופס בקשה – טופס הכולל את הפרטים על הנכס ועל בעלי הדירות וכן המלצה למינוי נציגות זמנית. כמו כן, יש לצרף יפוי כח לגורם המייצג, ובמקרה של חברה בע"מ, יש לצרף פרוטוקול.

תשריט – תשריט שנערך על-ידי מהנדס, אדריכל, מודד מוסמך או הנדסאי מוסמך ואושר על ידי ועדה מקומית לתכנון ובנייה ונותן תמונה נאמנה של הבנין והדירות. התשריט יכלול פרטים על החלקה, הסביבה והמבנה, ויכלול תיאור מפורט של כל דירה ושל השטחים המשותפים, כאשר כל דירה תסומן באות רומית ובצבע אחר.

הסכמה לשמש נציגות זמנית (ועד בית) – הנציגות הזמנית הנבחרת על-ידי בעלי הדירות צריכה לתת הסכמתה למינוי, וכן להתחייב כי תוך שלושה חודשים מיום מתן הצו, תיבחר באסיפת דיירים נציגות קבועה.

תקנון מוסכם או הודעה על אימוץ התקנון המצוי – התקנון מגדיר את היחסים בין בעלי הדירות ועוסק בזכויות ובחובות בקשר עם השימוש ברכוש המשותף. התקנון מסדיר, בין היתר, את ענייני ועד הבית, התשלומים ותחזוקת הבנין. ניתן להגיש את התקנון שהוסכם על-ידי הדיירים או לחלופין, להודיע על אימוץ התקנון המצוי.

אישור תשלום אגרה – לבקשה יש לצרף אישור על תשלום אגרת בקשה ואגרת רישום בית משותף.

צו רישום מוכן לחתימת המפקח על רישום המקרקעין – הצו יכלול את מספר הדירות, ‬שטח הרצפה של כל דירה, ‬מספר גוש וחלקה בתשריט של הבית, ‬מספר חלקת-המשנה של הדירה, ‬מספר חלקת משנה של הרכוש המשותף, ה‬חלקים המסוימים ברכוש המשותף הצמודים לכל דירה,  ‬שטחים שהוצאו מהרכוש המשותף והוצמדו לדירות במידה שיש וכן את התקנון המוסכם.

בקשה לייחוד דירות – בקשה המפרטת את חלוקת השטחים בין בעלי הדירות, ובנוסף אישורי מיסוי מקרקעין, אישור עירייה ואישור ועדה מקומית על היעדר חובות והסכמתם לרישום.

יש למלא בקפדנות כל אחת מהדרישות, החל מאופן מילוי הבקשה לרישום, דרך עריכת התשריט בהתאם להנחיות וכלה בהשגת מלוא האישורים הנדרשים. הליך הרישום כולל לא מעט בירוקרטיה והתנהלות מול הרשויות, המחייבים טיפול מקצועי על-ידי מי שמתמחה בתחום זה ומכיר את נבכי התחום.

הבקשה על צרופותיה מוגשת למפקח על רישום הבתים המשותפים, אשר לעיתים דורש פרטים נוספים ומסמכים נוספים. לאחר השלמת מלוא הדרישות, ינתן צו לרישום הבית כבית משותף והבית ירשם בלשכת רישום המקרקעין ובפנקס הבתים המשותפים, בהתאם לחלוקה שהתבצעה בתשריט.

 לסיכום, המגורים בבית משותף מעמידים אותנו במצב חריג, בו אנו נאלצים לחלוק את רכושנו עם הדיירים האחרים, שהם שותפים כפויים. מצב זה יכול להוביל לסכסוכים ומחלוקות בקשר לשימוש ברכוש המשותף וחלוקתו. רישום בית כבית משותף, מעלה את ערך הנכס ונותן ביטחון, אך בעיקר נותן מסגרת ברורה ליחסים בין הדיירים וביטוי מוגדר לזכויותיו של כל בעל דירה בנכס. באשר לבתים שאינם רשומים כבתים משותפים, מומלץ לפעול לרישומם.